回顧2017年，在“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”論調(diào)基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管力度逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道不斷收窄。住建部、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、財(cái)政部等多部委均表示要規(guī)范購(gòu)房融資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)去杠桿和降風(fēng)險(xiǎn)。
2015年伊始，受益于融資環(huán)境寬松，公司債券融資打破了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸、信托為主的傳統(tǒng)融資渠道。2016年一季度公司債發(fā)行規(guī)模近3000億，但自2016年四季度以來(lái)，隨著融資政策調(diào)控公司債發(fā)行規(guī)模也大幅下降至500億左右。受調(diào)控政策影響，房企融資渠道收窄，缺錢房企為保持充足現(xiàn)金流不得不發(fā)行融資成本更高的債券以保證融資效率。
數(shù)據(jù)來(lái)源：wind
行業(yè)景氣度與收入將對(duì)各企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力產(chǎn)生較大影響。依據(jù)wind數(shù)據(jù)，A股房地產(chǎn)市場(chǎng)收入增速自2013至2015年連續(xù)下滑至5.10%后，于2016年迎來(lái)大爆發(fā)，增長(zhǎng)率躍升至28.05%，營(yíng)收16104.38億元。然而，2017年增長(zhǎng)率即跌回2015年的水平至7%。
相較于盈利情況，現(xiàn)金流往往更重要，現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定是企業(yè)償還債務(wù)最根本的保障。鑒于目前的房地產(chǎn)行業(yè)普遍項(xiàng)目規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，隨著融資政策的收緊，房企融資渠道不斷收窄，多數(shù)房企融資難度將會(huì)加大，融資成本也將不斷上升，現(xiàn)金流壓力逐漸顯現(xiàn)。對(duì)此，房企在年報(bào)中也已預(yù)見并給出將加速銷售回款穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低融資成本，減小資金層面壓力等舉措。
主流選擇國(guó)內(nèi)貸 大幅增長(zhǎng)境外債
2017年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源和結(jié)構(gòu)基本保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)資金共計(jì)156052.62億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款25241.76億元相比外資依然是房企較為依賴的融資手段，而以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源仍然占據(jù)資金總額的48.89%。
2017年的美元債發(fā)行規(guī)模是同期公司債發(fā)行規(guī)模的4.6倍，人民幣兌美元匯率的持續(xù)走強(qiáng)使得境外融資成本較低，但因受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響，同時(shí)房企此前發(fā)布的公司債券普遍為3+2、2+1結(jié)構(gòu)也將集中于2018年、2019年到期，未來(lái)很可能進(jìn)一步推高境外發(fā)債成本。
2018違約潮來(lái)襲 房企海外融資額翻倍
2018，債券違約大年。
在日趨收緊的金融監(jiān)管下，先于樓市受傷的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
在剛剛過(guò)去的四個(gè)月，全國(guó)有16只債券出現(xiàn)違約，涉及公司包括春和集團(tuán)、大連機(jī)床集團(tuán)、丹東港、川煤集團(tuán)、中國(guó)城建、億陽(yáng)集團(tuán)、神霧環(huán)保、富貴鳥、中安消9家主體，涉及金額高逾130億元。
進(jìn)入5月，市場(chǎng)上陸續(xù)又有新的違約債券出現(xiàn)，重陽(yáng)投資5月公布的最新信息顯示，今年以來(lái)已經(jīng)有20只債券違約，合計(jì)債券余額168.54億元。截至5月中旬，已有10家主體曝出債券違約，其中5家違約主體為今年新增，分別是億陽(yáng)集團(tuán)、神霧環(huán)保、富貴鳥、凱迪生態(tài)、中安消。
從違約頻率上看，2015年和2016年是新增違約主體和金額的高峰期，2017年雖邊際減少，但仍處于較高水平。由此看來(lái)，若保持前五個(gè)月的頻率，2018全年新增違約相比前兩年將不遑多讓。
債券違約頻頻發(fā)生的另一面，是新債發(fā)行的困難重重。
5月21日，東方園林發(fā)債遇冷，原計(jì)劃發(fā)行的10億元公司債券，實(shí)際發(fā)行規(guī)模僅5000萬(wàn)元。董秘楊麗晶快速回應(yīng)稱全是受大環(huán)境所累，發(fā)債才會(huì)有影響，公司正常運(yùn)營(yíng)，且具有償債能力。然而，東方園林股市大跌，并于25日起臨時(shí)停牌。
反觀境外發(fā)債，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了233.2億元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達(dá)到了107%。4月單月發(fā)債金額達(dá)到了88億美元。
有分析人士稱，在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。除此之外，2018年是房地產(chǎn)企業(yè)美元債集中兌付的一年，企業(yè)面臨新資換舊債壓力，海外發(fā)債需求持續(xù)提高。
數(shù)據(jù)來(lái)源：年報(bào)
2018年，已有部分房企表示出了著重去化庫(kù)存，保持良好現(xiàn)金流、加速銷售回款的行動(dòng)及決心。而在融資選擇上，受限于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的日益收縮以及發(fā)改委聯(lián)合財(cái)政部下發(fā)的防范外債風(fēng)險(xiǎn)的通知，并將中資企業(yè)境外發(fā)債審批機(jī)制改為備案登記制，隨著今年地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的任務(wù)迫切性提高，針對(duì)外債的管控政策正持續(xù)強(qiáng)化，2017年大批量境外發(fā)債盛況或被限制。未來(lái)側(cè)重將更偏向直接融資，如供應(yīng)鏈ABS、長(zhǎng)租公寓ABS等資產(chǎn)證券化手段。
同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍處于加速提升的關(guān)鍵時(shí)期，隨著房企負(fù)債情況的不同，對(duì)融資效率和成本的選擇上則可能會(huì)更著重于效率以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
