自1998年啟動(dòng)房改以來，伴隨中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展。但在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了一些突出矛盾和問題。
針對(duì)這種狀況，中央適時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，在堅(jiān)持完善房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)地方樓市的監(jiān)管，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，黨的十九大又對(duì)新時(shí)代房地產(chǎn)市場的定位和調(diào)控方向作了進(jìn)一步明確。
加強(qiáng)保障
抑制投資投機(jī)購房
1999—2016年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由0.4萬億元增長至10.26萬億元，增長近25倍；商品房銷售額由0.3萬億元增長至11.76萬億元，增長約38倍；銷售面積由1.46億平方米增長至15.73億平方米，增長近10倍，對(duì)于帶動(dòng)投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和推動(dòng)人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。
近些年，房地產(chǎn)業(yè)在帶來積極影響的同時(shí)，也出現(xiàn)了發(fā)展不平衡、不充分的問題。
2016年9月30日，多地政府按照分類調(diào)控、因城施策的思路，采取有針對(duì)性的措施抑制投資投機(jī)性購房，引導(dǎo)合理住房需求，開啟新一輪樓市調(diào)控。
從目前情況看，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定，部分前期出現(xiàn)階段性房價(jià)上漲的三四線城市市場趨穩(wěn)，其他城市總體平穩(wěn)，市場預(yù)期也出現(xiàn)了積極變化。
十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場定位和住房制度改革提出了明確要求，強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
十九大報(bào)告中的重要論述，明確了新時(shí)代房地產(chǎn)市場的發(fā)展要注重優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足人民的多層次住房需求為出發(fā)點(diǎn)，從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制建設(shè)，形成保障房市場、商品房市場并行發(fā)展的良好局面。
準(zhǔn)確把握
市場趨勢與住房制度
準(zhǔn)確把握新時(shí)代房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，必須深刻理解黨的十九大報(bào)告的重要內(nèi)涵。
其中，“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場的總體定位，國家將繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性；“多主體供給”注重深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過新增住房供應(yīng)主體，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多社會(huì)資本進(jìn)入住房供給建設(shè)體系中，進(jìn)一步拓寬住房投資資金來源；“多渠道保障”則是通過金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各層面的改革對(duì)住房供應(yīng)的多種渠道進(jìn)行探索嘗試，增強(qiáng)我國住房方式的多樣性和靈活性；“租購并舉”強(qiáng)調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點(diǎn)，從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，加大租房市場供應(yīng)力度，緩解房價(jià)上漲壓力。
歸納起來，新時(shí)代房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn)：
調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年以來，先后有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)上百次調(diào)控政策，著力解決住房發(fā)展中存在的突出問題。新時(shí)代房地產(chǎn)市場要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，把穩(wěn)市場、控房價(jià)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重。隨著房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，貨幣政策將繼續(xù)維持穩(wěn)健從緊態(tài)勢，從信貸端強(qiáng)化對(duì)投資投機(jī)性購房的打擊力度。
住房制度改革將不斷深化，租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展將加快。在運(yùn)用行政手段抑制房價(jià)快速上漲趨勢的同時(shí)，政府將不斷深化住房制度改革，探索建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，妥善處理政府提供住房保障公共服務(wù)和住房市場化的關(guān)系，建立健全符合我國國情的住房保障和供應(yīng)體系，為滿足居民多層次的住房需求提供政策保障。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新動(dòng)力將不斷增強(qiáng)。在調(diào)控政策持續(xù)偏緊的大環(huán)境下，企業(yè)之間業(yè)績分化仍將持續(xù)，行業(yè)競爭程度將更為激烈，勢必會(huì)倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度，努力在市場競爭中保持優(yōu)勢地位。萬科、碧桂園、恒大、保利等龍頭企業(yè)順應(yīng)形勢主動(dòng)換擋，無論是加碼多元化、轉(zhuǎn)型成為城市配套運(yùn)營服務(wù)商，還是剝離重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，都在規(guī)模與效益上尋求新的平衡，確保企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。可以預(yù)期這些有實(shí)力的企業(yè)將持續(xù)增強(qiáng)轉(zhuǎn)型動(dòng)力，在業(yè)務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)營模式和房地產(chǎn)金融等方面進(jìn)行實(shí)踐創(chuàng)新，不斷開辟新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，緩解企業(yè)未來發(fā)展壓力。
監(jiān)測預(yù)警
防止房價(jià)異常波動(dòng)
政府要營造穩(wěn)定的市場環(huán)境。堅(jiān)持因城施策的治理思路，在當(dāng)前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格落實(shí)地方政府主體責(zé)任，建立房價(jià)預(yù)警機(jī)制，對(duì)熱點(diǎn)城市及潛在熱點(diǎn)城市房價(jià)進(jìn)行監(jiān)測，防止房價(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)。
強(qiáng)化土地供應(yīng)管控。根據(jù)區(qū)域市場需求、庫存周期等實(shí)際情況，科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格把控土地供應(yīng)節(jié)奏，分類調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保市場供需動(dòng)態(tài)平衡，著力緩解市場供求矛盾和房價(jià)上漲壓力。
加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。借鑒部分城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善租購并舉的住房制度；同時(shí)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度。
金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控信貸資金流向。金融監(jiān)管部門要繼續(xù)加大對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營貸款等資金監(jiān)管力度，持續(xù)開展風(fēng)險(xiǎn)排查，嚴(yán)格規(guī)范資金使用用途和資金交易流向，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
完善保障性住房資金支持機(jī)制。隨著“租購并舉”政策的逐步推進(jìn)，要對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供必要的資金支持，在貸款額度、期限、利率等方面給予政策性傾斜，緩解保障房建設(shè)中地方財(cái)政資金壓力，實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
開展租賃住房金融創(chuàng)新。要積極探索租賃住房金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，不斷優(yōu)化住房租賃市場各環(huán)節(jié)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足租賃住宅領(lǐng)域多層次、多樣性的金融需求。
房地產(chǎn)企業(yè)要積極推動(dòng)企業(yè)發(fā)展改革。房地產(chǎn)企業(yè)要深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和十九大精神，以深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以滿足多層次住房需求為目標(biāo)，開拓創(chuàng)新，勇于擔(dān)當(dāng)，善于作為，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
加大保障性住房參與力度。緊抓政企合作新機(jī)遇，整合多方資源，積極參與舊城改造、城中村改造和棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目，加大對(duì)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等民生工程的參與力度，為實(shí)現(xiàn) “讓全體人民住有所居”目標(biāo)貢獻(xiàn)力量，切實(shí)履行房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。
大力扶持長租公寓業(yè)務(wù)。要依托房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，順應(yīng)多主體供給、租購并舉住房制度大趨勢，積極開展產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，拓展和培育長租公寓業(yè)務(wù)，延伸和完善房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，提升運(yùn)營服務(wù)能力，為布局存量市場早著先鞭，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展激發(fā)新活力、增添新動(dòng)能。
展望未來，十九大報(bào)告關(guān)于新時(shí)代背景下的房地產(chǎn)市場定位，將促使各參與主體認(rèn)清形勢，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，積極作為，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為市場提供更豐富更多元化的住房產(chǎn)品，助力人民群眾實(shí)現(xiàn)“住有所居、安居樂業(yè)”的美好生活。
