中共中央政治局召開的會議提出，防范化解重大風險要使宏觀杠桿率得到有效控制，既是對金融業的整體要求，又是對房地產金融產業的具體指示。根據清華大學中國經濟研究中心的統計，中國家庭財富的63%表現為房地產，在某種程度上家庭財富過高的房地產化已經造成了潛在的金融風險。防范化解重大風險使宏觀杠桿率得到有效控制，體現在3個重點領域：
一是房產金融杠桿。在中國，大多數人最熟悉的房產金融是住房金融，個人貸款購房是最常見的住房金融形式。除此之外，現在越來越多的企業采用不動產抵押、不動產債券的方式進行融資，這在一定程度上加大了房地產金融的杠桿率。其中，最危險的是消費貸等非房地產資金流入樓市的問題，隨著金融產品的不斷演化和放開，越來越多的短期消費信貸產品通過變造名目的形式進入房地產，從而引發了潛在的房地產風險。
二是地產金融杠桿。地產金融往往集中于房地產開發的上游階段，比如說土地的獲得、改良以及經營開發階段等。這些金融的應用主體往往是地產金融企業，在土地價格日益高漲的情況下，地產開發的各個環節都加大了金融杠桿的力度，比較常見的有土地出讓融資、土地開發融資等。由于房地產的貨幣化程度和貸款利率較高，這些企業的杠桿風險在某種程度上高于房產金融杠桿。隨著地產融資的逐漸收緊，風險也在增加。
三是房產銀行杠桿。大量的商品房貸款，讓銀行變成了房產的實際持有者。這就導致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式，甚至出現了房地產二次抵押現象，這些潛在杠桿同樣值得關注。
化解風險需要構建房地產金融的長效機制。在經過福利分房的1.0時代、購買商品房的2.0時代后，在某種意義上，我國已經進入了房地產3.0時代。租購并舉就是這個時代到來的標志，與之相對應的房地產金融將會從快金融向慢金融方向轉變。
原先，無論是房地產企業開發還是個人購房，對于銀行來說都是快金融，雖然有著較長的還款期，但是從本質上來說是在賺快錢，實現業務迅速擴張。而隨著租購并舉時代的到來，各個城市輕租重售的發展模式正在向租購并舉方向轉移。所以越來越多的房地產金融參與者需要意識到，利用房地產金融賺快錢的時代已過去，如何利用金融真正實現服務房地產市場的長效發展變得非常重要。
從過去的房改經驗和美國次貸危機來看，房地產金融市場面臨兩個難題。
一是防止房地產金融的變造趨勢。非房地產資金或者外源性資金進入房地產變成房地產資金，從而造成房地產的隱性風險，這一點在消費變造交易中已初現端倪，需要注意。
二是防止房地產金融的過度資本化。美國等西方發達國家的金融成熟程度遠超中國。在美國，房地產企業的過度資產證券化讓房地產危機最終演化成為世界性的金融危機，所以防止房地產市場的過度資本化也將是未來的調控目標。
對于房地產金融市場來說，野蠻生長的時代已經過去，未來規范化發展將會成為房地產金融的主流，原先高利潤、快速發展的粗放式金融發展方式正在發生根本性的變化，未來精細化、細水長流式的金融發展將會成為主旋律。
作者系蘇寧金融研究院特約研究員
