在政策引導和低端市場剛需共同作用下，以長租公寓為代表的租房市場投資熱度攀升。目前，國內長租公寓正進入資本加速發展階段，各路資本積極涌入，形成公寓與商品房租賃的競爭。
在中國，公寓的運營必然和物業增值結合在一起。如果僅靠租金收入就如同商業模式缺了一條腿，但是公寓增值最大風險靠貸款持有物業后，租金收入不足以支付利息，出售交稅后所剩有限。另外一條腿就是金融，資本運作獲取債務杠桿提高回報，但這條路在重資產情況下很難實施，因為杠桿后現金流是負的。中國公寓租賃領域的租金回報率（租金與物業價值比）在3％~4％，高端物業的回報率在2％~3％，任何財務杠桿將導致公寓運營虧損。
那么在中國到底應該怎么經營公寓？我認為需要注意以下幾個方面：
第一、公寓經營要獲利、要輕資產、要降低成本，需要通過提供高性價比吸引客戶，降低廣告成本和營銷成本，把節省的成本通過薄利多銷，提高本產品在市場中的吸引力和競爭力。
第二、深入分析和了解市場的痛點及需求，明確什么對目標客戶群來說最為重要。我認為最大的痛點還是客戶支付能力的問題，市場上的剛需大部分是較低價格的，要解決他們的痛點，又能夠賺錢，就需要限制投入、減少折舊、降低價格和成本，在低成本前提下做出最大的性價比。這方面的典型代表就是至今屹立于零售界的沃爾瑪集團，應該學習他們的經營模式。
第三、關鍵還是在所花成本背后可接受的服務，包括維修的反應速度、服務人員的態度、裝修的質量等因素。
對于蜂擁而至的入行者，還必須了解這個行業的大忌：一是錯誤評估自身團隊資源和能力，盲目出擊；二是不顧客戶的支付意愿和能力推出客戶不愿意承擔成本的服務；三是以一個難以持續的成本結構獲取美譽度和客戶。
此外，進入公寓市場還必須注意，在北上廣深及部分二線城市，仍有大量二手房在空置坐等升值，隨著相關住房制度的落地，大量二手房將拋向市場，這必將對中、高端公寓市場產生一定沖擊，須提前防范相關風險。
作者系協縱策略管理集團聯合創始人
